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Per dare il permesso all'inquilino, il proprietario deve rispettare un numero di regole in termini di forma e sostanza. La vacanza è tanto più inquadrata in quanto l'alloggio è la residenza principale dell'inquilino. Negli ultimi anni, la legge Alur del 24 marzo 2014 e la legge Macron del 7 agosto 2015 hanno integrato le regole di congedo già in vigore. Queste regole sono di ordine pubblico, nessuno può derogare da esse.

Che cosa è una vacanza data ad un inquilino?

Lasciare è l'atto con il quale il padrone di casa informa il suo inquilino il contratto di locazione non sarà rinnovato e lo costringe a lascia l'abitazione. Se il noleggio è vuoto o arredato, quando è la residenza principale dell'inquilino, le regole della vacanza sono rigorose sia sul modo di consegnare il congedo, sulla sua motivazione, sul periodo di preavviso e le formalità di uscita.

Il congedo può essere dato solo al momento del rinnovo del contratto di locazione. La legge prevede solo 4 casi di cancellazione di un contratto di affitto nel corso del noleggio (inadempienza del pagamento di affitto o spese, mancanza di assicurazione obbligatoria, mancato versamento di depositi, disturbi di vicinato).

Quando l'alloggio non è la residenza principale dell'inquilino, le regole sono molto più informali. Sono le clausole del contratto di locazione che prevedono il modo in cui il contratto può essere rotto. Tuttavia, è consuetudine che il congedo sia inviato solo per lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, che il proprietario conceda solo il congedo il termine del contratto di locazione e che l'inquilino può partire in qualsiasi momento.

Il congedo concesso all'inquilino deve rispettare una certa forma

C'è solo tre modi per significare l'inquilino che il contratto di locazione non sarà rinnovato:

  • La lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
  • L'atto dell'ufficiale giudiziario.
  • La consegna a mano contro ricevuta o girata.

Tutti gli altri mezzi (lettera semplice, testo, email, ecc.) Devono essere esclusi. In caso contrario, l'inquilino può obiettare di aver ricevuto la vacanza in tempo e il contratto di locazione viene automaticamente rinnovato per 3 anni.

Quando l'abitazione è occupata da diversi inquilini (compagno di stanza, coppia sposata o pacsé) ogni inquilino deve ricevere il suo congedo. Per le coppie sposate o conviventi, anche se solo uno di loro ha firmato il contratto di locazione, sono considerati comproprietari del contratto di locazione e ciascuno deve ricevere il congedo.

Le ferie assegnate all'inquilino devono essere motivate

Il proprietario può concedere un permesso al suo inquilino solo per tre motivi:

  • Lascia per vivere. Il proprietario può riprendere l'abitazione per renderla la sua residenza principale o quella di un parente (ascendente e discendente o marito, concubina, partner di un PACS e dei suoi ascendenti e discendenti) ma deve "giustificare il carattere reale e serio del suo decisione di recupero ". Se l'acquirente non è il proprietario, il nome e il rapporto della persona devono essere menzionati nel congedo.
  • Lascia per vendere. L'inquilino ha quindi diritto di prelazione, cioè ha priorità all'acquisto. La vacanza deve indicare il prezzo e le condizioni della vendita. L'inquilino ha 2 mesi per accettare o meno l'offerta di vendita.
  • Lascia per motivi legittimi e seri. Questi sono apprezzati caso per caso e in caso di controversia da parte dell'inquilino, il giudice è sovrano. Questo può essere la violazione di uno dei suoi obblighi da parte del conduttore (ripetuti ritardi nel pagamento di canoni di locazione o tasse, sublocazione non autorizzata, degrado dei locali, ecc.). Ma può anche essere una ragione totalmente indipendente per l'inquilino come la ristrutturazione dell'edificio, il suo cambio di destinazione, ecc.

L'inquilino può contestare la validità della vacanza se dimostra che la vacanza è fraudolenta perché la ragione è falsa. Egli può quindi richiedere il risarcimento dal tribunale di primo grado e il proprietario è passibile di una multa.

Il periodo di preavviso per dare il permesso al suo inquilino

Il periodo di preavviso è di 6 mesi per un affitto vuoto e 3 mesi per un affitto arredato. Il mancato rispetto della comunicazione comporta il rinnovo del contratto di locazione per 3 anni.
Questo periodo inizia dalla ricezione della lettera raccomandata o dal servizio dell'atto dell'ufficiale giudiziario o della consegna a mano. Per la lettera raccomandata, è la sua ricezione e non la sua unica presentazione che inizia la scadenza. È quindi consigliabile iniziare il processo di risoluzione di un contratto di locazione, da 7 a 8 mesi prima della sua scadenza. E in caso di inquilino negligente o malevolo, procedere con l'atto dell'ufficiale giudiziario.

La partenza dell'inquilino in seguito al congedo dato dal proprietario

L'inquilino deve aver lasciato l'abitazione non più tardi dell'ultimo giorno di preavviso. Ma può anche partire in qualsiasi momento durante questo periodo. Deve solo affitti e spese corrispondenti al suo effettivo periodo di occupazione.

Prima della partenza, il proprietario e l'inquilino devono fare un inventario di produzione contraddittoria. Serve come prova che l'alloggio è degradato e consentirà al proprietario di conservare tutto o parte del deposito.
Se non viene trovato alcun danno, il locatore deve restituire l'intero deposito nel mese successivo alla consegna delle chiavi.

Buono a sapersi: Per rispettare le formalità richieste per il congedo, diversi siti Web offrono modelli per le lettere da completare.


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