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Dopo aver comprato una casa, cosa succede se scopri, una volta installati, gravi difetti che esistevano ben prima della vendita? Varie soluzioni possono farti uscire da questa brutta situazione. La consulenza legale del sistema D:

consulenza legale per i difetti nascosti di una casa: quali rimedi dopo l'acquisto

Possibile azione contro i difetti nascosti

In caso di difetti nascosti scoperti dopo l'acquisto di una casa, puoi chiedere al tribunale di annullare la vendita o rimborsare parte del prezzo. Vincerai se il venditore è dichiarato responsabile per i difetti nascosti. Per questo, il problema deve essere serio e non evidente al momento dell'acquisizione. Tuttavia, la maggior parte degli atti di vendita contiene una clausola che il venditore non può essere ritenuto responsabile per i difetti che ignora. Questa menzione non ti priva di qualsiasi ricorso, ma avrai di più per dimostrare la sua malafede...

Difetti gravi e nascosti per una garanzia

Per mettere in gioco la garanzia dei difetti nascosti, il difetto riscontrato deve:

  • per impedirti di vivere normalmente in casa;
  • o riduci il suo uso così tanto che non lo avresti comprato, o non a quel prezzo, se lo avessi saputo.
Il difetto deve, inoltre, essere nascosto! In altre parole, non è stato possibile rilevarlo al momento della vendita eseguendo i controlli di base con la vigilanza della casa che si stava per acquistare.
La giustizia, sequestrata molte volte per questo tipo di contenzioso, specifica il profilo di queste condizioni.

Cos'è un vizio nascosto

Sono stati considerati i difetti nascosti:
mancanza di fondamenta, rumore di una caldaia collettiva e persino un difetto estetico.
In quest'ultimo caso, l'acquirente ha scoperto che parte della stanza principale non era piastrellata. Non solo i venditori non hanno informato l'acquirente di questo difetto, ma lo aveva nascosto da un tappeto durante le visite. Al venditore è stato ordinato di restituire € 11.000 sul prezzo di vendita, mentre il lavoro di riparazione costa € 450.
Al contrario, i difetti nascosti non sono stati considerati:

  • l'assenza di fogne in una vecchia casa situata in aperta campagna;
  • Problemi di tenuta quando c'era schiuma sul tetto della casa e muratura.

Una clausola limitativa: difetto nascosto nascosto o non apparente?

Vizio nascosto non significa nascosto ma non apparente. Il venditore può quindi essere ritenuto responsabile per i difetti che non sa esistessero al momento della vendita.
Per limitare questa responsabilità, c'è una parata: fornire nel contratto di vendita una clausola di non protetto. È presente in quasi tutti gli atti notarili. Può essere formulato, ad esempio, come segue: "Il nuovo proprietario prenderà la proprietà nel suo stato attuale, il giorno di entrata in uso, con tutti i suoi difetti apparenti o nascosti, senza ricorso contro il primo. proprietario per qualsiasi motivo ".
Questa clausola è inefficace in caso di malafede del venditore. Per questo l'acquirente deve dimostrare che il venditore era a conoscenza del difetto prima della vendita.
Il venditore professionista (ad esempio: il promotore) viene automaticamente considerato in malafede. Ma non l'agente immobiliare. Intermedio tra venditore e acquirente, non è responsabile per i difetti nascosti.
D'altra parte, un individuo può essere considerato un professionista e non essere in grado di invocare il disclaimer. Esempio: un venditore ha progettato e installato un camino. La costruzione inadatta ha causato un incendio. La sua responsabilità è stata mantenuta.

Diagnosi tecnica errata: venditore responsabile o no?

Il venditore è obbligato a fornire all'acquirente una serie di diagnosi tecniche. Ad esempio: presenza, amianto, insetti xilofagi, piombo nei dipinti. Devono essere eseguiti da professionisti qualificati.
Ma la responsabilità per difetti nascosti del venditore può essere ingaggiata se una diagnosi è errata? Un venditore in buona fede non è responsabile. D'altra parte, se conosce la colpa, sarà dichiarato responsabile anche se la diagnosi è negativa. Questa è la posizione presa dai tribunali. In questo caso, il venditore aveva nascosto la presenza di termiti intasando il danno fatto dagli insetti. Il diagnoser non aveva notato la loro presenza. A causa delle sue manovre disoneste, il venditore è stato ritenuto responsabile.

Annullamento o riduzione del prezzo degli immobili

Se si inserisce la giustizia per un difetto nascosto, è possibile scegliere tra due tipi di procedura:

  • richiedere l'annullamento della vendita impegnando una cosiddetta azione paralizzante;
  • o un calo del prezzo con una "azione stimata".
Il giudice non può imporre nessuna delle due soluzioni anche se il venditore invoca la possibilità di riparare il difetto.
Se si opta per la cancellazionedovrai restituire la proprietà nello stato in cui l'hai acquistata. Il venditore rimborserà il prezzo pagato comprese le tasse (spese notarili, interessi maturati...).
Se preferisci la riduzione del prezzo, il giudice ordinerà una perizia per stabilire il suo ammontare.
In entrambi i casi, dal momento in cui noti il ​​difetto, hai due anni per fare ricorso all'Alta Corte del luogo in cui si trova l'alloggio. Devi avere un avvocato.
Se la malafede del venditore è stabilita, puoi ottenere oltre ai danni.

Nel vecchio: pensare all'assicurazione contro i danni

La garanzia di difetti nascosti viene principalmente implementata nel vecchio immobile.
Per l'acquisto di una tale proprietà essere particolarmente vigile. Nessun difetto apparente dovrebbe sfuggirti. Saranno così tanti gli argomenti per abbassare il prezzo o rinunciare all'acquisto. Per i difetti visibili scoperti dopo il fatto, non sarai in grado di invocare la garanzia di difetti nascosti.
Ma non tutti possono andare perduti se sono collegati a estese estensioni o lavori di ristrutturazione (meno di 10 anni) e compromettono la solidità degli alloggi o lo rendono inabitabile. Puoi mettere in gioco la garanzia di dieci anni e rivoltarti contro l'artigiano o la compagnia che ha svolto il lavoro. Il venditore è stato anche in grado di sottoscrivere per questo lavoro un'assicurazione danni-lavoro trasmesso per 10 anni ai successivi proprietari della casa. Questa assicurazione sarà quindi responsabile per il risarcimento.

Per saperne di più sui difetti nascosti nel settore immobiliare

Puoi chiedere al tuo Adil (agenzia dipartimentale per informazioni sull'alloggio): indirizzo sul sito anil.org o telefonicamente al 08 20 16 75 00.


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